Entreprise ardue mais ô combien exaltante, la construction d'une maison individuelle nécessite la maîtrise de certains facteurs :

• Elaborer un plan de financement
Vous devez d'abord bien connaître votre budget. Pour vous accorder un financement, les établissements de crédit exigeront de vous un apport personnel. Cet apport est au minimum de 10 %, voire 20 %. Il peut être constitué de différentes manières : argent épargné, utilisation d'un plan ou d'un compte épargne logement, un prêt 1% employeur), un prêt à taux zéro (sachant que ces prêts, s'ils peuvent constituer l'apport personnel, n'en augmentent pas moins l'endettement de l'acquéreur).
En règle générale, cet apport doit permettre de limiter votre charge d'endettement à environ 25 % de vos revenus. Dans la majorité des cas, les établissements de crédit acceptent de prêter une somme dont le remboursement n'entraînera pas des charges supérieures à 30 % du salaire ou du revenu net mensuel du ménage après impôt.
Pour l'évaluation de vos dépenses, vous devrez tenir compte du rapport de proportionnalité suivant :
•  25 % pour l'achat du terrain (sachant que pour les constructions en région parisienne, le rapport passe à 35 %)
•  65 % pour la construction de la maison (soit 55 % en région parisienne)
•  10 % de frais annexes (émoluments du notaire notamment)
La logique voudrait que l'acquisition porte d'abord sur le terrain puis, dans un second temps, sur la maison. Cependant, dans la pratique, il n'est pas rare que cet ordre soit inversé ou que les deux achats se fassent simultanément ; d'autant plus que les constructeurs de maisons individuelles fournissent parfois le terrain en même temps que la maison…


• Le choix du terrain
La recherche des terrains mis en vente peut se faire auprès de géomètres, auprès d'aménageurs-lotisseurs, dans les mairies, chez les agents immobiliers, les notaires, les constructeurs de maison ou les particuliers. Deux formules sont possibles :

- Le choix d'un terrain en lotissement
Terrain divisé en parcelles constructibles et viabilisées, le lotissement a fait l'objet d'un permis de lotir. Ce type de terrain bénéficie de nombreux avantages. En effet, le lotisseur à déjà effectué les voiries et réseaux divers. Le tout-à-l'égout, les réseaux d'électricité, de gaz, d'eau, de téléphone sont donc déjà amenés jusqu'à l'entrée de chaque parcelle, desservie par une rue. Or, il faut savoir que pour ces travaux compris dans le prix de la parcelle (et qui représentent généralement plusieurs dizaines de milliers de francs), le lotisseur bénéficie d'un prix de gros dont l'acquéreur ne peut que tirer partie.
Cependant, le choix du lotissement impose des contraintes. Les constructions doivent se conformer à un règlement du lotissement. Conformément à ce règlement, la couleur des façade ou la forme du toit pourront par exemple être imposées. Une unité de style est en effet généralement recherchée par les autorités administratives délivrant les autorisations de construire.

- Le terrain indépendant
Construire sa maison sur un terrain isolé est plus complexe. Avant de s'engager, il faut impérativement s'assurer de la constructibilité du terrain et de son coût de viabilisation. Vous devrez vérifiez sa superficie, consulter le plan d'occupation du sol (POS) et du coefficient d'occupation du sol (COS) ainsi que les servitudes. La qualité du sous-sol devra également être vérifiée.


• L'étape de la construction
A nouveau, deux formules sont possibles :

- Acheter une maison auprès d'un constructeur de maisons individuelles
Les constructeurs se trouvent par le bouche à oreille, les publicités parues dans la presse, les foires et les salons de l'habitat (voir agenda).
Demandez les catalogues et, pour se rendre vraiment compte, visitez les villages exposition.
La loi du 19/12/1990 (art.231 du Code de la construction et de l'Habitation) a défini les obligations du constructeur et les garanties qu'il doit fournir à l'acquéreur. En vertu de ce texte, certaines mentions doivent obligatoirement être intégrées au contrat de construction

- Faire réaliser sa maison en direct avec ou sans architecte
A ceux qui souhaitent avoir une maison originale, il est bien sûr possible de faire construire eux-mêmes leur maison. Dans ce cas de figure, le cadre juridique est totalement différent de celui du contrat passé auprès d'un constructeur de maison individuelle, et les mesures protectrices de l'acquéreur ne s'appliquent plus. Ici, l'acquéreur assume les risques de la construction.
C'est pourquoi il est grandement conseillé de se faire assister d'un architecte. Rappelons sur ce point que la loi ne fait obligation aux particuliers de recourir aux services d'un architecte que pour les constructions dont la surface n'excède pas 170 m² hors œuvre. Il n'en reste pas moins plus prudent de recourir à un homme de l'art quelle que soit la superficie du projet.
Le choix d'une entreprise est déterminant dans la réussite du projet. Le marché peut être traité de deux manières: en entreprise générale ou bien en corps d'états séparés.
• Lorsque le marché est traité en entreprise générale, une entreprise se charge du marché dans son ensemble, en sous-traitant le cas échéant, avec d'autres entreprises. Cette entreprise générale est responsable vis-à-vis du maître de l'ouvrage du respect du marché et se charge de la coordination des différents intervenants sur le chantier.
• Lorsque le marché est traité en corps d'états séparés, le particulier (qui est maître de l'ouvrage) assisté le plus souvent de son architecte, traite directement avec chacune des entreprises intervenant sur le marché, dont il doit par ailleurs assurer la coordination.
Lorsque vous faites réaliser votre maison en direct, vérifiez impérativement que les entreprises et l'architecte sont correctement assurés. Veillez par ailleurs à souscrire l'assurance dommage, désormais obligatoire.


• Le financement
L'organisme de crédit vous demandera en règle générale la production d'un plan de financement global (englobant donc l'achat du terrain et de la maison).
N'hésitez pas à contacter plusieurs banques et, le cas échéant, à faire jouer la concurrence.
Sachez par ailleurs que les constructeurs de maisons individuelles proposent souvent à leurs clients d'élaborer avec eux un financement adapté au mieux à leur projet.
Par ailleurs, ayez le souci de bien évaluer l'ensemble de vos dépenses. En effet, au prix d'acquisition proprement dit, s'ajoute un ensemble de frais dont la proportion n'est pas négligeable. Il faudra prendre en compte les frais notariés et fiscaux, les honoraires de l'architecte (qui sont libres mais représentent le plus souvent environ 10 % du coût total), enfin les prestations du géomètre.


• Suivi de la construction et livraison
Une fois les travaux achevés, la maison est réceptionnée. Il peut apparaître alors des imperfections : il vous faudra alors faire des réserves, que l'entrepreneur devra lever dans un délai raisonnable.
Veillez à la bonne exécution des travaux et à faire reprendre sans attendre les malfaçons dès qu'elles sont constatées.
Il est en principe prévu dans les marchés de travaux une retenue de garantie égale à 5 % du coût des travaux : cette somme ne doit être débloquée qu'une fois les levées de réserves effectuées, après que les malfaçon ont été réparées.