Lors de l'établissement de votre budget, vous devrez tenir compte d'un ensemble de frais qui, additionnés, représentent une somme importante. Pour vous aider à faire vos comptes, voici un récapitulatif des divers frais liés à la construction d'une maison.

• Les frais relatifs à l'achat du terrain
Les achats de terrains à bâtir destinés à la construction d'immeubles d'habitations sont soumis à des droits de mutation, dont le total atteint le taux de 4,89 %.
Exemple : pour un terrain de 300 000 F, vous devrez payer la somme de 14 670 F.
Au paiement de ces droits, il vous faudra ajouter la rémunération du notaire (que l'on appelle émoluments).
Le barème de ces émoluments est le suivant :
• jusqu'à 20 000 F, le taux est de 5%
• de 20 001 F à 40 000 F, le taux est de 3,3 %
• de 40 001 F à 110 000 F, le taux est de 1,65 %
• au-dessus de 110 000 F, le taux est de 0,825 %
A la somme obtenue, on applique la TVA à 19,6 %
Exemple : Pour un terrain de 300 000 F, les émoluments du notaire seront de
1000 F + 660 F + 1155 F + 1567,50 F = 4382,50 F HT
Soit : 5241,50 F TTC
A ces honoraires, comptez environ 4 000 F de frais divers et d'émoluments de formalité.

Les frais non compris dans le prix du terrain :
Ces suppléments concerneront plus généralement les constructions en secteur diffus.
• Les frais d'étude géologique :
Un sondage géotechnique pourra par exemple se révéler nécessaire. Son coût peut aller de 2 500 à 12 000 F.

• Les frais d'aménagements d'un terrain difficile :
La construction sur certains terrains nécessite ce type de frais pour garantir la stabilité de la construction. Ainsi, la mise en œuvre de fondations spéciales pourra impliquer des frais supplémentaires de l'ordre de 30 000 à 70 000 F.

Les frais de raccordement aux réseaux :
Cela concerne les raccordements EDF, GDF et l'eau. Ils pourront être facturés de 10 000 à 30 000 F.

• L'assurance dommage-ouvrage
Le coût de l'assurance dommage-ouvrage varie entre 1,5 et 3 % du prix de la construction (payé en début de chantier). Pour un chantier de 800 000 F, nous vous conseillons de prévoir 19 000 F.
Voir notre dossier "Les garanties, les assurances"

• Les frais liés à la souscription du prêt
Il est rare que l'acquéreur d'une maison n'ait pas recours à un prêt. Cela occasionne bien sûr le paiement d'intérêts, mais aussi d'un ensemble de frais qu'il convient de bien évaluer.

D'une part, vous aurez à acquitter auprès de la banque des frais de dossier. Leur montant est de 1 % du montant emprunté et est généralement plafonné à 4 500 F. Autant que faire se peut, nous vous conseillons de négocier ces frais.

D'autre part, pour se prémunir contre les risques d'impayés, la banque prendra une garantie, lui permettant de se faire payer en cas de défaillance de l'emprunteur : une hypothèque, un privilège de prêteur de denier (PPD) ou la caution d'une société spécialisée. Or, cette opération a un prix.

Pour un prêt bancaire classique, les frais de caution pour un emprunt de 800 000 F s'élèveront environ à 16 000 F. (Pour informations complémentaires, nous vous invitons à consulter votre banquier : chaque organisme a sa formule spécifique).

Lorsque le prêt est garanti par une hypothèque ou un privilège de prêteur de denier, le contrat de prêt doit être passé devant notaire. Les honoraires de celui-ci sont proportionnels au montant du prêt. Ils sont établis selon le barème suivant :
• jusqu'à 20 000 F, le taux est de 3,3 %
• de 20 001 F à 40 000 F, le taux est de 2,2 %
• de 40 001 F à 110 000 F, le taux est de 1,1 %
• au-dessus de 110 000 F, le taux est de 0,55 %
A la somme obtenue, on applique la TVA à 19,6 %

Par ailleurs, en cas d'hypothèque, vous devrez payer la taxe de publicité foncière au taux de 0,615 %. Celle-ci sera perçue sur le montant du prêt majoré de 20 %. (Notons qu'à l'inverse, cette taxe n'est pas due pour le privilège de prêteur de denier, lequel se révèle donc moins onéreux que l'hypothèque.)

A ces sommes s'ajoute le salaire du conservateur des hypothèques, qui s'élève à 0,05 % du montant emprunté plus 20 %.

Exemple : Vous achetez un terrain et faites construire votre maison à l'aide d'un prêt de 800 000 F garanti par une hypothèque. Les frais seront les suivants :
• Emoluments du notaire :
Ils sont calculés sur le montant du prêt majoré de 20 %. Pour un prêt de 800 000 F, ils s'élèvent donc à :
660 F + 440 F + 770 F + 4675 F = 6545 F HT
Soit : 7 828 TTC
A cette somme, prévoyez, au titre des émoluments de formalité et de frais de timbre une somme de 4 000 F. Total : 11 828 F
• Droits d'enregistrement :
Ils sont également calculés sur le montant du prêt majoré de 20 %. Pour le même prêt de 800 000 F, ils s'élèvent donc à :
960 000 F X 0,615 % (taux de la taxe de publicité foncière) = 5 904 F
960 000 X 0,05 % (salaire de conservation des hypothèques) = 480 F
Soit un total de 6 384 F.
Au total, pour cette opération, vous devrez débourser environ 18 000 F de frais liés à la souscription de votre prêt.