• Les garanties pendant la construction
Ce sont les garanties financières. Deux types de garantie sont prévues par la loi :
- La garantie de remboursement
Elle apporte l'assurance à l'acquéreur que les sommes qu'il a versées avant l'ouverture du chantier lui seront remboursées si le chantier ne débute pas, par exemple en cas de dépôt de bilan du constructeur ou bien si le permis de construire n'est pas accordé.
- La garantie de livraison
Quant à elle, apporte l'assurance à l'acquéreur que le garant se substituera au constructeur pour achever la maison en cas de défaillance de celui-ci. Le garant devra par ailleurs payer les pénalités de retard. Ces garantie sont délivrées par les banques et les établissements de crédit. Précisons cependant que l'acquéreur conservera à sa charge, le cas échéant, une somme correspondant à 5 % des dépenses non couvertes par le prix de vente de la maison, et nécessaires à l'achèvement de celle-ci.
La garantie de livraison court dès l'ouverture du chantier et ce jusqu'à la réception sans réserve ou à la levée des réserves dénoncées à la réception.
Pour prouver la garantie de remboursement, comme pour la garantie de livraison, une attestation nominative de garantie doit être annexée au contrat de construction. Ne faites aucun versement au constructeur tant que ces attestations n'ont pas été fournies.
• La réception des travaux
Il s'agit de l'acte par lequel l'acquéreur (qui est donc maître de l'ouvrage) déclare accepter la maison. La réception est contradictoire : elle se fait en présence de l'acquéreur et du constructeur. Si des anomalies sont constatées, des réserves doivent être formulées, lesquelles figureront dans un procès verbal.
Lors de la réception, vous avez la possibilité de vous faire assister par un spécialiste (par exemple un architecte). Si vous ne vous faites pas assister (et uniquement dans ce cas),vous avez le droit de signaler les malfaçons que vous n'avez pas relevées le
jour de la réception jusqu'à huit jours après cette date, en adressant une lettre recommandée au constructeur.
La date de cette réception marque le point de départ de l'ensemble des garanties " post-construction " que nous allons vous présenter ci-dessous.
• Les garanties après la construction
- Au cours de la première année : la garantie de parfait achèvement
Le constructeur est tenu à une garantie dite " de parfait achèvement " durant l'année qui suit la réception des travaux. Cette garantie couvre les anomalies que vous pourrez être amené à constater durant cette période. Il peut par exemple s'agir de fissures sur les murs, une malfaçon de revêtement au sol…
Si une telle anomalie est constatée, il convient de prévenir le constructeur par lettre recommandée avec avis de réception. S'il ne répond pas ou refuse de procéder aux travaux nécessaires, le particulier doit assigner le constructeur par une injonction de faire devant le tribunal d'instance (procédure d'injonction de faire), et ce impérativement avant que l'année ne soit écoulée (au-delà de ce laps de temps, il y aura prescription vis-à-vis de la garantie de parfait achèvement et vous ne pourrez plus agir sur ce fondement).
- Pendant deux ans : la garantie de bon fonctionnement
Pour ce qui concerne la garantie des vices qui apparaissent sur les éléments d'équipement dissociables de la construction, un délai de deux ans est prévu. Par éléments dissociables, on entend des équipements tels que les portes, les fenêtres, les volets, les appareils sanitaires, les installations électriques…
Comme pour la garantie de parfait achèvement, il convient d'agir dans les délais, sous peine de perdre son droit à agir.
- Pendant dix ans : la garantie décennale
Cette garantie ne couvre que les défauts graves compromettant la solidité des bâtiments, les rendant inhabitables ou affectant la solidité des éléments indissociables. Cela pourra par exemple concerner des infiltrations d'eau, une mauvaise isolation, des fissures importantes.
• L'obligation pour l'acquéreur de souscrire une assurance dommage-ouvrage
Lorsque le maître de l'ouvrage est un professionnel, celui-ci a l'obligation de souscrire une assurance dommage-ouvrage, sous peine de sanction.
Pour les particuliers l'absence de souscription de cette assurance ne sera pas sanctionnée. Cependant, on ne saurait que trop vivement la recommander.
Le coût de l'assurance dommage-ouvrage varie entre 1,5 et 3 % du prix de la construction (payé en début de chantier).
Cette assurance garantit pendant 10 ans le remboursement d'éventuels travaux occasionnés par un désordre de construction avant que les responsabilités soient établies. Et c'est à la charge de l'assureur qui aura avancé les sommes de se retourner ensuite contre les responsables du sinistre ou ses assurances.
Autre utilité de l'assurance dommage-ouvrage : en cas de revente, le notaire est tenu de préciser l'existence ou l'absence de garantie (tout au moins lorsque cette revente a lieu avant l'expiration de la garantie décennale). Le défaut de cette assurance est donc susceptible de générer des difficultés pour revendre.
Si vous construisez seul votre maison ou si la construction est réalisée par un entrepreneur (par conséquent si vous n'êtes pas dans le cadre d'un contrat de construction de maison individuelle) : c'est vous qui, le cas échéant, devrez faire jouer la garantie.
En revanche, si vous vous adressez à un
constructeur de maisons individuelles : dans ce cas, c'est à lui de souscrire l'assurance. La prime sera alors insérée dans le prix de vente.
Nous conseillons aux futurs acquéreurs de demander au constructeur de leur présenter une attestation personnalisée de l'assurance dommage-ouvrage. En effet, dans le but d'annoncer des tarifs plus compétitifs, certains constructeur s'abstiennent de souscrire cette assurance, voire la tarifient alors qu'ils ne l'ont pas réglée.
Conseils pratiques
